Johnny Horgan, Managing Director de BidX1 Europa, charló con Chris Borland en React News.
Durante la entrevista hablaron sobre las posibilidades de transacciones online en Europa por valor de 100 millones de euros, las perspectivas de futuro, el potencial de las ventas en los mercados plurales y cómo el Proptech está atrayendo talento del sector inmobiliario tradicional.
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Las medidas introducidas para frenar la propagación del Coronavirus, han afectado, lógicamente, al sector inmobiliario y la venta de activos en Reino Unido, Irlanda y toda Europa.
La incertidumbre que existe actualmente en el mercado ha hecho tambalear los precios,y por un lado, nos encontramos con los inversores que están a expensas de lo que vaya a ocurrir en el mercado inmobiliario y por otro, los potenciales compradores no han podido visitar los diferentes activos.
Los inversores no firmarían acuerdos sin ver un edificio de manera presencial, ¿verdad?
La plataforma inmobiliaria online, BidX1, realizó una encuesta a su base de datos de compradores irlandeses y señalo que el 56% de los encuestados estaría dispuesto a comprar una propiedad sin verla físicamente, y el 70% de los inversores cerrarían un acuerdo a pesar del confinamiento.
A pesar de la pandemia, las plataformas de venta de propiedades han seguido ofreciendo oportunidades a los inversores, cómo es el caso de Allsop que ha logrado unas ventas de 66 millones de libras durante Mayo y Junio.
Bidx1 ha logrado 80€M en propiedades comerciales y residenciales en su plataforma durante este mes.
No hay duda, que el concepto es cada vez más popular entre los compradores y vendedores, sin embargo, lo mejor está por llegar.
Sin embargo, mientras que las ventas de gran valor aún tienen que llegar a las plataformas online tanto en Reino Unido cómo Europa, hemos podido ver como el Pangu Plaza en Beijing se ha vendido por 734M de dólares a través de una subasta digital.
¿Cree que se renovará la confianza en las plataformas digitales traduciéndose en compras más grandes? ¿Cree que se podrá negociar deuda y préstamos dudosos a través de las plataformas digitales?
Johnny Horgan, Director General de BidX1 en Europa, cree que así será, y no hay duda de que su experiencia en transacciones y negocios de gran envergadura hacen que pueda opinar y juzgar la situación.
Horgan fue jefe de equipo en Mercados Capitales en CBRE´S EN Dublín, aunque previamente fue Director de Propiedades en Irish Life Investement Managers.
¿Ha habido un aumento de la demanda en la plataforma tras la llegada del coronavirus?
En general, sí. Hemos visto un aumento tanto en los clientes que ya estaban, cómo en proveedores que no habían utilizado anteriormente la plataforma.
Creo que ofrecer un proceso de venta online, eficiente y transparente de principio a fin proporciona esa seguridad que los vendedores, especialmente los institucionales, están buscando.
Durante el periodo de confinamiento ha habido ventas constantemente. En España, han sido menores dada la gravedad de la situación en el país, y un mercado congelado pero aun así, ha habido operaciones durante los meses de marzo y abril.
Muchos de nuestros nuevos clientes son aquellos para lo que los métodos tradicionales son la solución perfecta por defecto, sin embargo, es curioso como de la noche a la mañana, cambia la percepción de lo que es la mejor solución para los compradores.
Además, hemos visto un aumento de la demanda de agencias inmobiliarias que quieren aprovechar los beneficios de la plataforma para sus propios clientes. Actualmente ya tenemos acuerdos, en concreto con Foxtons en Reino Unido, y Palm Golding en Sudáfrica. No cabe duda de que la pandemia ha sido un momento decisivo para muchas agencias tradicionales y esta habiendo un aumento exponencial de la demanda en este mercado.
Ha habido muchos comentarios acerca del “despertar tecnológico” la realidad es que las medidas que se están adoptando tienen mucho que ver con los primeros pasos en un proceso de compra cómo el asesoramiento a inversores con una evaluación 360º, recorridos virtuales o en streaming. Sin embargo, la transacción completa, ya es otro tema, y en eso es dónde estamos nosotros y aportamos valor añadido. Por lo que esta capacidad combinada con el acceso a una red de inversores global es algo importante de cara a las ofertas a clientes.
¿Cree que las ventas de gran valor acabarán siendo algo habitual?
Sin ninguna duda, tanto en términos de volumen como de valor medio del activo. Tanto la banca cómo las compañías de seguros han experimentado una importante transformación digital, lo que demuestra que los consumidores se sienten cada vez más cómodos con la realización de transacciones y negocios en el entorno digital.
Los clientes quieren una plataforma avanzada para la ejecución de transacciones, lo suficientemente flexible y robusta que permitan un proceso de venta adaptado a sus necesidades, con todo tipo de datos, transparente y accesible, que sin embargo no se puede obtener con los métodos tradicionales.
En BidX1 hemos visto un aumento considerable del valor medio de los activos comerciales en la plataforma en los últimos 18 meses lo que implica una mayor confianza en las transacciones inmobiliarias.
Creo que iremos viendo que la flexibilidad es muy importante actualmente, especialmente ante un mercado tan incierto, y las plataformas digitales son más ágiles a la hora de adaptarse a nuevas situaciones y con la opción de compraventas a medida y adaptadas a las necesidades específicas de cada cliente.
En Irlanda y Reino Unido, somos conocidos por días de venta a gran escala, por lo que describimos nuestra plataforma mas que una plataforma de subastas.
Lo que se ha convertido en una poderosa herramienta de ejecución de transacciones, con la flexibilidad de adaptarse a cada tipo de venta y activo.
Pongamos de ejemplo las líneas de tiempo, para algunos activos, lo ideal es una comercialización de 3-4 semanas hasta una fecha preestablecida en que se realiza la puja.
En este caso se adapta tanto a los vendedores particulares que quieren un tiempo de respuesta rápido como a las empresas o instituciones como bancos, empresas de capital privado, que suponen grandes volúmenes de registros por lo que necesitan una estrategia eficiente y organizada.
Somos capaces de abrir una subasta en cualquier momento, para que los periodos de venta puedan ser flexibles para los clientes y adaptados a los compradores.
Estoy convencido que las ventas online serán cada vez más populares, impulsadas por las ventajas para los vendedores- rapidez y certeza en la ejecución- y las posibilidades de los compradores de acceder a activos inmobiliarios, e invertir en múltiples jurisdicciones con un riesgo mínimo.
Y si “me tiro a la piscina”, es muy posible que las ventas globales y entre diferentes mercados sean la opción preferente para el futuro, lo que significaría cientos de oportunidades de inversión en el mercado.
En nuestro caso, la plataforma es suficientemente sofisticada como para potenciar algo así. Invertimos tanto en nuestros equipos informáticos y tecnológicos como en el propio equipo inmobiliario.
¿Cuáles son los problemas actuales con la venta de activos de gran valor a través de subasta?
La mentalidad. Lo digo desde un punto de vista técnico, no hay barreras para esto. Considere la venta de Plaza Pangu en Beijing, 39 pisos, casi 14.000m2? Vendido por 734 millones de dólares por subasta online. Puede haber cierta cautela sobre la nueva forma de hacer las cosas. Lo que si es cierto es que cada vez que hablamos con nuestra Joint Agency las respuestas suelen ser, por un lado que agentes responden entusiasmados con la perspectiva de aprovechar los beneficios de la digitalización, otros en cambio, responden más cautelosos y convencidos de la idea de que lo que funcionó hace años, continuará funcionando en el futuro.
Sin embargo, el Covid-19, ha alterado las percepciones sobre el mejor camino en este mercado.
Y aunque para muchos fue un ensayo digital, forzado por las circunstancias creo que supondrá un cambio permanente de mentalidad sobre todo para los vendedores de cara a un futuro próximo.
Es muy importante también, que la plataforma tenga posibilidades de adaptación y progresión y suponga un impulso de cara a convertirse en la opción preferente entre vendedores e inversores.
Es un círculo vicioso, cuantos más inversores estén activos en la plataforma, más se venderá a través de la plataforma.
En nuestro caso, hemos alcanzado un volumen significativo a través de la plataforma, lo que nos ha permito escalar rápidamente.
¿Existe actualmente una brecha en la experiencia de asesoría necesaria para grandes ventas en sitios de subastas?
En el caso de Reino Unido e Irlanda, sin duda se podría argumentar que este es el caso porque el tamaño medio de un lote residencial está entre 500.000 € y 700.000 €, y por tanto el asesoramiento es menos relevante y la atención, se centra más en la ejecución directa.
Pero los líderes del mercado en el campo PropTech están atrayendo talentos de toda la industria inmobiliaria, que quieren estar a la vanguardia de lo que se está convirtiendo rápidamente en las mejores prácticas en términos de marketing, asesoría y ejecución de acuerdos. Soy una prueba viviente de ello, después de haber sido director de Mercados de Capital en CBRE.
Los acuerdos complejos siempre requerirán un alto nivel de asesoría. El incremento en la capacidad de comparar datos, desde una perspectiva ocupacional como del inversor, permite invertir de forma rápida e independiente, lo que reduce el coste de intermediarios.
Esta tendencia, combinada con el marketing más eficiente que permiten las plataformas digitales, vuelve a "nivelar el campo de juego" para transacciones grandes y pequeñas.
Cuando se trata de PropTech específicamente, creo que hay un diferenciador entre los desarrolladores de software que "brindan soluciones" para la industria de la propiedad y los profesionales de la propiedad que han desarrollado su propio software y capacidades de datos internos. Los profesionales inmobiliarios están adquiriendo una ventaja: han combinado el conocimiento y la experiencia de los expertos inmobiliarios con tecnología a medida adaptada específicamente a nuestra industria.
¿Veremos eventualmente un activo de 100 millones de euros negociado en una plataforma?
Absolutamente. Este tipo de ventas de gran valor ya están ocurriendo en los EE. UU y China, por lo que es solo cuestión de tiempo que se alcance llegue al mercado inmobiliario europeo.
Cuál es el punto clave de vender través de subasta sobre un proceso comercial tradicional?
Transparencia. los procesos tradicionales van al revés porque las ofertas se realizan antes de que se lleven las diligencias debidas. Proporcionamos toda la información por adelantado, lo que significa que los licitadores están complemente capacitados. Eso significa transparencia para los compradores y seguridad de precios para los vendedores porque las pujas no están sometidas a restricciones. La velocidad de ejecución es otro beneficio clave.
Si observamos detalladamente la plataforma digital encontramos transparencia de principio a fin, rapidez y eficiencia en términos de ejecución de transacciones; compradores globales, marketing especializado y toda la información necesaria para poder realizar operaciones de manera sencilla.
Me apasiona la posibilidad de ofrecer información detallada, a tiempo real y a diferentes niveles en términos de asesoramiento.
Eche un vistazo a lo denominado 'comparable' en el mercado actual: es un nombre inapropiado porque no hay nada realmente comparable a esta situación en la que estamos siendo testigos de las secuelas de una pandemia global con severas restricciones de movimiento, y financiación a gran escala. Lo que hace la fijación de precios extremadamente difícil.
Tenemos más de 80€M catalogados en nuestra plataforma durante este mes, lo que hace que no pueda estar más agradecido a las capacidades en términos de ofrecer la información necesaria, asesoramiento a los clientes tanto en precio, marketing y opciones de cierres.
Y hemos tenido una gran afluencia de agentes que nos llamaron para discutir sobre los precios ya que nosotros continuamos realizando operaciones a pesar del confinamiento.
Con el nivel de existencias que se ofrecen ahora y los días de venta previstos para este mes, estamos seguros de que mucha gente utilizará la las plataforma como una herramienta para conocer las perspectivas del mercado inmobiliario.
¿Los compradores institucionales utilizan la plataforma?
Sí, aunque varía mucho entre mercados. Solemos ver oficinas y bancos privados realizando compras, junto con grandes corporaciones, gobiernos locales, organismos semiestatales y cooperativas. Hay inversores estratégicos, por lo que la plataforma se adapta bien a sus necesidades.
¿Se imagina que se negocien deudas o préstamos a través de la plataforma?
Sí, y en un futuro muy próximo. La plataforma tiene aplicaciones en varios sectores y estamos explorando activamente opciones para realizar transacciones de venta de préstamos. Nuestro modelo esta especialmente preparado para ello y además el entorno regulatorio se ha vuelto más favorable des que el Banco Central Europeo respalda la oferta de préstamos dudosos en lotes pequeños.
¿Cómo puede BidX1 convertirse en la plataforma de subastas más grande del mundo?
BidX1 ya es la plataforma de inversión inmobiliaria digital más grande de Europa y con operaciones también en Sudáfrica. Además, hay previsiones de expansión, durante la segunda mitad de 2020 y principios de 2021. También estamos considerando el mercado asiático, aunque aún es pronto y estamos en la primera fase.
Auction.com es la plataforma de subastas más grande de EE. UU. Y tiene una sólida oferta de productos. América del Norte es un mercado homogéneo con un lenguaje común y leyes federales generales, así como una legislación relativamente similar que rige las transacciones de propiedad a nivel estatal.
Compare esto con Europa y África, que son mercados inmobiliarios mucho más fragmentados. La oportunidad es inmensa, pero también la sofisticación necesaria para aprovecharlo. En nuestro caso tuvimos que construir una plataforma multilingüe y multidivisa, capaz de manejar las complejidades de los diferentes entornos regulatorios y legales, todo mientras permitíamos que una base de inversores global realizara transacciones de propiedades desde cualquier lugar del mundo.
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La entrevista original se publicó en React News. Más información sobre Johnny aquí.
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